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比例分担这最后支付，那也许是不容易断定的。大约在不同情况下，这种分配会极不一
样；而且，随着这些不同情况，住户及地皮所有者，会因此税而受到极不相同的影响。
地皮租所有者由于此税所可能受到的不平等，完全是由于上述分担上偶然发生的不
平等。但住户由于此税所可能受到的不平等，就除了分担上的原因以外，还有其他原因。
房租对于全部生活费的比例，随财产的大小程度而不同。大约，财产最多，此种比例最
大；财产逐渐减少，此种比例亦逐渐减低；财产最少，此种比例最小。生活必需品，是
贫者费用的大部分。他们常有获得食物的困难，所以他们细微收入的大部分，都是费在
食物上。富者则不然。他们主要的收入，大都为生活上的奢侈品及虚饰品而花费掉；而
壮丽的居室，又最能陈饰他的奢侈品，显示他的虚荣。因此，房租税的负担，一般是以
富者为最重。这种不平等，也许不算怎么背理。富者不但应该按照收入比例为国家提供
费用，而且应该多贡献一些，难道可说这是不合理的吗？
房租在若干点上，虽与土地地租相似，但在某一点上，却与土地地租根本不同。土
地地租的付给，是因为使用了一种有生产力的东西，支付地租的土地，自己产生地租。
至于房租的付给，却因为使用了一种没有生产力的东西。房屋乃至房屋所占的地皮，都
不会生产什么。所以，支付房租的人，必须由其他与房屋绝不相关的收入来源中提取所
需的款。只要房租税是落在住户身上，它的来源必与房租本身的来源相同，而必由他们
的收入来支付，不管这收入是来自劳动工资、资本利润或土地地租。只要房租税是由住
户负担，它就是这样一种的税，即不是单独课于那一种收入来源，而是无区别地课千上
述一切收入来源，在一切方面都与任何消费品税有同一的性质。就一般而论，恐怕没有
哪一种费用或消费，比房租更能反映一个人全费用的奢俭。对这种特殊消费对象比例征
税，也许所得收入，会较今日欧洲任何其他税收为多。不过，房租税如定得太高，大部
分人会竭力避免，以较小房屋为满足，而把大部分费用移转于其他方面。
确定房租，如采用确定普通地租所必需采用的方策，就容易做到十分正确的地步。
无人居住的房屋，自当免税。如果对它征税，那税就要全部落在房屋所有者身上，使他
为不给他提供收入也不给他提供便利的东西完税。设所有者自己居住，其应纳税额，不
应当以其建筑费为准，而应按房屋要是租给别人依照公平裁定所能租得的租金为准。假
若依其建筑所费为准，那每镑三先令或四先令的税，再加上他项税捐，就几乎会把全国
的富户大家全部毁掉，并且，我相信，其他一切文明国如都这样做，也都会得到同一结
果。不论是谁，只要他留心考察本国若干富户大家的城中住宅及乡下别墅，他就会发现，
如按这些地宅的原始建筑费百分之六点五或百分之七计算，他们的房租，就将近要等于
他们地产所收的全部净租。他们所建造的宏壮华丽的住宅，虽积数代的经营，但与其原
费相比，却仅有极少的交换价值。
与房租比较，地皮租是更妥当的课税对象。对地皮租课税，是不会抬高房租的。那
种税，将全由地皮所有者负担。地皮所有者总是以独占者自居，对于地皮的使用，尽可
能地要求最大的租金。其所得租金为多为少，取决于竞相争用地皮者为贫为富，换言之，
取决于他们能够出多出少来满足其对一块地皮的爱好。在一切国家，争用地皮的有钱人，
以在国都为最多，所以国都中的地皮，常能得到最高的租金。不过，竞争者的财富，既
不会因地皮税而有所增加，所以他们对于使用地皮，亦不愿出更多的租。地皮租的税，
是由住户垫支，或是由地皮所有者垫支，无关紧要。住户所必须付纳的税愈多，所愿付
的地皮租就愈少。所以地皮税的最后支付，完全要落在地皮所有者身上。无人居住的房
屋的地皮租，当然不应该课税。
在许多场合，地皮租及其他普通土地地租，同为所有者不用亲自劳神费力，便可享
得的收入。因此，把他这种收入，提出一部分充国家费用，对于任何产业，都不会有何
等妨害。地皮课税以后，与未税以前比较，社会上地劳动的年产物，即人民大众的真实
财富与收入是不会两样的。这样看来，地皮租及其他普通土地地租，就恐怕是最宜于负
担特定税收的收入了。
单就这点说，地皮租甚至比普通土地地租更适合作为特定税的对象。因为，在许多
场合，普通土地地租至少是部分归因于地主的注意和经营。地租税过重，足以成为这注
意和经营的妨害。地皮租则不然。地皮租就其超过普通土地地租的数目说，完全是由于
君主的善政。这善政，保护全人民的产业，同时，保护若干特殊住民的产业，使这些住
民能对其房屋所占地皮，偿付大大超过其实际价值的租金，或者说，使这些住民能对地
皮所有者提供大大超过足够赔偿地皮被人使用所受的损失的报酬。对于借国家善政而存
在的资源，课以特别的税，或使其纳税较多于其他大部分收入资源以支援国家的费用，
那是再合理没有的。
欧洲各国，虽然大都对于房租课税，但就我所知，没有一国把地皮租视为另一项税
收的对象。税法设计者，对于确定房租中什么部分应归地皮租，什么部分应归建筑物租，
也许曾感到几分困难。然而要把它们彼此区分，究竟不是何等了不起的困难。
在英国，有所谓年土地税，照此种税法，房租税的税率，应该是和地租税的税率相
同。各不同教区和行政区，征收此税所定的评价，彼此常为一样。那在原来已是极不公
平，现今依然如此。就全王国大体说，此税课在房租土的，依然比课在地租上的要轻一
些。仅有税率原来很高而房租又稍稍低落的少数地区，据说，每镑三先令或四先令的土
地税，与实际房租的比例相等。无人居住的房屋，法律虽规定要纳税，而在大多数地区，
却由估税吏的好意免除了。这种免除，有时引起某些特定房屋的税率的小变动，但全地
区的税率总是一样。房屋建筑修理，租金有增加，房租税却无增加，这就使特定房屋的
税率，发生更大的变动。
在荷兰领土内，所有房屋，不管实际房租多少，也不管有人住着还是空着，一律按
其价值，课税百分之二点五。对于无人居住的房屋，即所有者不能由此取得收入的房屋，
也勒令纳税，尤其是纳那么重的税，未免苛刻。荷兰的市场利息率，普通不过百分之三，
对于房屋的整个价值，课百分之二点五的重税，那在大多数场合，就要达到建筑物租三
分之一以上，或达到全部租金三分之一以上。不过，据以征税的评价，虽极不平等，但
大都在房屋的实际价值以下。当房屋再建、增修或扩大时，就要重新评价，其房租税即
以此新评价为准。
英格兰各时代房屋税的设计者，似乎都有这个想法，即相当正确地确定各房屋的实
际房租，非常困难。因此，他们规定房屋税时，就根据一些比较明显的事实，即他们认
定在大多数场合对房租保有相当比例的事实。
最初，有所谓炉捐，每炉取二先令。为要确定一房屋中究竟有几炉，收税吏有挨室
调查的必要。这种讨厌的调查，使这种税成为一般人讨厌的对象。所以，革命后不久，
即被视为奴隶制度的标志，而被废除了。
继炉捐而起的，为对于每住屋课以二先令的税。房屋有十四窗，增课四先令，有二
十窗乃至二十窗以上，增课八先令。此税后来大有改变。凡有窗二十乃至三十以下的房
屋，课十先令，有窗三十乃至三十以上的房屋，课二十先令。窗数大抵能从外面计算，
无论如何，总不必侵入各私人的内室。因此，关于这种税的调查，就没有炉捐那样惹人
讨厌了。
往后，此税又经废止，而代以窗税。窗税设立后，亦曾有几许变更和增加。到今日
（1775年1月）英格兰每屋除课三先令，苏格兰每屋除课一先令以外，窗户另税若干。
税率是逐渐上升的，在英格兰，由对不到七窗的房屋所课最低二便士的税，升至对有二
十五窗乃至二十五窗以上的房屋所课最高二先令的税。
这各种税惹人反对的地方，在于不得其平。而其中最坏的，就是它们加在贫民身上
的，往往比加在富者身上的，反要重些。乡间市镇上十镑租金的房屋，有时比伦敦五百
镑租金房屋的窗户还要多。不论前者的住户怎么穷而后者的住户怎么富，但窗税既经规
定下来，前者就得负担较多的国家费用。这一年，这类税就直接违反前述四原则的第一
原则了。不过，对于其他三原则，倒还不见得怎样乖违。
窗税乃至其他一切房屋税的自然倾向，是减低房租。一个人纳税愈多，明显的，他
所能负担的房租就愈少。不过据我所知，英国自窗税施行以来，通计所有市镇乡村的房
屋租金，都多少提高了若干。这是因为各地房屋需要增加，使房租提高的程度超过了窗
税使其减低的程度。这事实可以证明，国家繁荣程度已经增大，居民收入已经增多。设
无窗税，房租也许是会提得更高的。
第二项 利润税即加在资本收入上的赋税
由资本所生的收入或利润，自会分成两个部分：其一为支付利息，属于资本所有者；
其二为支付利息以后的剩余。
后一部分利润，分明是不能直接课税的对象。那是投资危险及困难的报酬，并且，
在大多数场合，这报酬是非常轻微的。资本使用者，必得有这项报酬，他才肯继续使用，
否则，从其本身利益打算，他是不会再做下去的。因此，假如他要按全利润的比例，直
接受课税负担，他就不得不提高其利润率，或把这负担转嫁到货币利息上面去，即是少
付利息。假若他按照税的比例而抬高其利润率，那么，全税虽或由他垫支，结果还是按
照他的投资方法，而由以下两种人民之一付出。假若把他用作农业资本，栽种土地，他
就只能由保留一较大部分土地生产物或较大部分土地生产物的价值，而抬高其利润率。
他要想这样做得通，唯有扣除地租，这样，此税最后的支付，就落到地主身上了。假若
把他用作商业资本或制造业资本，他就只能由抬高货物价格，而提高其利润率。在这一
场合，此税最后的支付，就要完全落到消费者身上。假若他没有抬高利润率，他就不得
不把全税转嫁到利润中分归货币利息的那一部分上去。他对于所借资本，只能提供较少
利息，那税的全部，就终于由货币利息担当。在他不能以某一方法减轻他自己的负担时，
他就只有采用其他方法来补救。
乍看起来，货币的利息，就好象和土地地租一样，是能够直接课税的对象。正如土
地地租一样，货币利息，是完全除了投资危险与困难的报酬后所剩下的纯收入。地租税
不能抬高地租，因为偿还农业家资本及其合理利润�